Depuis quelques années, le débat autour des passoires thermiques s’intensifie, face à la hausse constante des factures d’énergie et aux enjeux environnementaux qui deviennent cruciaux. Face à ce constat alarmant, une mesure phare a été adoptée en 2022 : l’interdiction de toute augmentation des loyers pour les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Entrée en vigueur notamment depuis le 24 août 2022, cette règle s’est imposée comme un véritable Blocage Loyers Thermiques pour lutter contre la précarité énergétique tout en incitant les propriétaires à rénover plutôt qu’à spéculer.

Ce dispositif, qui concerne aujourd’hui l’ensemble du parc locatif vitré sur ces critères, introduit un GelLoyer Énergie durable, souvent perçu comme un Bouclier Loyer Passoire protégeant les locataires les plus vulnérables. Le principe est simple : tant que le bien conserve sa classification « passoire thermique », il n’est pas possible d’augmenter le loyer, que ce soit à l’issue du bail, lors du renouvellement ou pendant la location. Cette mesure vise à restreindre le phénomène de Refus Hausse Passoire mais surtout à accélérer la transition écologique du logement, un enjeu central pour les politiques publiques en 2025.

Alors, pourquoi cette règle est-elle perçue comme une véritable révolution ? Quels en sont les impacts réels, aussi bien pour les locataires que les bailleurs ? Et surtout, quelles exceptions, soutiens ou perspectives offrent-elles ? Plongeons au cœur d’un dispositif qui mêle réglementation rigoureuse et nécessité écologique, au service d’une société plus juste et responsable.

Réussir sa rénovation énergétique: Économiser votre énergie et celle de votre bien immobilier pour réaliser vos travaux de rénovation énergétique

6€

3

Comprendre l’interdiction d’augmentation des loyers pour les passoires thermiques : cadre légal et enjeux

Depuis le 24 août 2022, la loi encadre strictement la location de logements qualifiés de passoires thermiques, spécifiquement ceux notés F ou G dans le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Cette réglementation vise à instaurer un véritable Stop Loyer Passoire Énergétique pour empêcher toute inflation des loyers dans des habitats énergétiquement défaillants, connus pour leur gaspillage d’énergie et leur impact écologique négatif.

Le cadre légal dispose que les propriétaires ne peuvent plus procéder à une augmentation de loyer lors du renouvellement du bail, ni pratiquer de révision annuelle ou ponctuelle en cours de bail, tant que le logement conserve cette étiquette énergétique défavorable. Cette interdiction s’applique aussi bien aux logements vides qu’aux meublés, rendant ainsi cette mesure exhaustive et efficace.

Le choix de cibler les passoires thermiques est cohérent avec les objectifs nationaux de réduction des consommations énergétiques. En effet, ces logements génèrent une déperdition thermique considérable, nécessitant des dépenses accrues en chauffage, ce qui pèse lourdement sur les budgets des ménages, accentuant ainsi la précarité énergétique. Le gel des loyers agit ici comme une forme de GardeLoyer Éco pour les locataires, les protégeant d’une double peine : payer un loyer trop élevé pour un logement mal isolé.

À cela s’ajoute l’aspect dissuasif pour les propriétaires : il devient économiquement moins attractif de laisser leur bien dans cet état de passoire thermique, les obligeant ainsi à engager des travaux de rénovation pour récupérer leur capacité d’augmenter les loyers. Le dispositif encourage à la transition énergétique sous un angle économique, avec des mesures qui poussent vers des logements plus responsables.

Un tableau synthétise les conditions d’application de cette interdiction :

Pour étendre ses connaissances sur ce sujet, il est intéressant de consulter des ressources détaillées sur le sujet, comme celles proposées sur Dossier Facile ou encore le site de l’ADEME.

Les impacts concrets du gel des loyers sur les propriétaires et locataires

Cette interdiction d’augmenter le loyer pour les passoires thermiques a des répercussions directes, autant pour les locataires que pour les propriétaires. Pour ces derniers, il s’agit d’un coup de frein économique non négligeable, notamment dans un contexte où les charges évoluent souvent à la hausse. Cette contrainte encourage cependant les bailleurs à envisager la rénovation comme un investissement plutôt qu’une simple dépense.

Les locataires bénéficient d’un réel dispositif de Protection Locataires Thermiques qui limite à la fois la précarité financière et énergétique. Ils peuvent ainsi mieux maîtriser leur budget logement, surtout dans les zones où les loyers explosent. Cette stabilisation du loyer permet aussi d’éviter le phénomène de « logement à éviter », un cercle vicieux où les passoires thermiques se déprécient et finissent par se vider, pénalisant tant les propriétaires que les collectivités.

À travers des études menées récemment, on observe que dans les zones en tension immobilière comme Bordeaux ou Rennes, le gel des loyers sur ces logements énergivores a participé à une régulation des prix, évitant une hausse démesurée. Par exemple, à Bordeaux, où les loyers ont augmenté sensiblement ces dernières années, cette mesure a limité la dérive malgré la pression du marché (source locale).

Le tableau ci-dessous illustre l’évolution moyenne des loyers dans des zones comparées, avec et sans application de la mesure :

Un autre point important concerne l’impact psychologique et social de ce gel. Les locataires gagnent en confiance et en sérénité, sachant que leur loyer est protégé malgré les fluctuations du marché, ce qui représente un véritable Loyer Stop ÉnergieDéperdition dans leur vie quotidienne.

Comment les travaux de rénovation énergétique permettent de lever l’interdiction d’augmentation des loyers ?

L’interdiction d’augmenter les loyers n’est pas un couperet définitif mais un levier efficace pour inciter à la rénovation. En effet, seul un logement qui passe au minimum à la classe E du DPE peut bénéficier d’une augmentation ou d’une révision du loyer après travaux. Ce passage vers un classement énergétique acceptable est une condition obligatoire de levée du GelLoyer Énergie.

Les travaux concernés peuvent varier, allant de l’isolation thermique renforcée, au changement de fenêtres, en passant par la modernisation des systèmes de chauffage. Pour motiver les propriétaires, de nombreuses aides existent, comme MaPrimeRénov’, les Certificats d’Économies d’Énergie ou les aides locales, qui allègent fortement le coût initial.

La remise à niveau passe d’abord par un nouveau DPE officiel réalisé après la fin des travaux. C’est ce diagnostic qui certifiera que le bien est sorti du statut de passoire thermique et pourra alors s’inscrire dans une politique de Loyers Responsables.

Le tableau suivant dresse une liste des travaux courants et leur impact sur le DPE :

Pour avoir un aperçu complet des démarches et aides en rénovation énergétique, on peut se tourner vers Maison & Travaux ou encore FAIRE.

Les enjeux sociaux et environnementaux derrière la réglementation sur les passoires thermiques

Cette interdiction d’augmenter les loyers ne se limite pas à un simple mécanisme économique mais s’inscrit dans une volonté forte de lutte contre la précarité énergétique, qui touche en France plusieurs millions de personnes. Ces ménages, souvent modestes, consacrent une part disproportionnée de leurs revenus aux factures d’énergie, ce qui induit des difficultés pour se chauffer correctement, notamment en hiver.

Éviter une hausse des loyers liées à des logements mal isolés constitue donc un Bouclier Loyer Passoire majeur pour garantir l’accès à un logement décent et abordable. Cette politique participe aussi à la lutte contre les émissions de gaz à effet de serre, un enjeu crucial pour respecter les engagements de l’Accord de Paris et limiter le réchauffement climatique.

Les collectivités locales, elles, sont impliquées dans cette dynamique, avec des plans d’aides spécifiques et des stratégies d’urbanisme axées sur la rénovation durable. Les bailleurs sociaux, cependant, bénéficient d’un régime particulier qui leur permet d’ajuster leurs loyers même sur des logements classés F ou G, un compromis délicat entre responsabilité sociale et viabilité économique.

La sensibilisation est aussi centrale. Il est important que locataires et propriétaires comprennent bien les avantages d’un Loyers Responsables, qui favorisent un habitat confortable et respectueux de l’environnement, plutôt que de subir une situation dégradée.

Un tableau ci-dessous résume les principaux bénéfices sociaux et environnementaux :

Pour approfondir cet angle, les rapports officiels du ministère de l’Écologie ou les débats parlementaires disponibles sur le site du Sénat apportent un éclairage très complet.

Perspectives d’évolution et débat autour du gel des loyers des passoires thermiques

L’application stricte de l’interdiction d’augmenter les loyers des passoires thermiques soulève aussi des débats, notamment sur la question de son impact économique à long terme pour les propriétaires. En 2025, une réforme est même à l’étude pour assouplir certaines contraintes, notamment concernant les logements classés dans la catégorie G, les plus énergivores, afin de réduire les risques de vacance prolongée.

Celle-ci envisagerait ainsi une plus grande flexibilité pour les bailleurs tout en maintenant une pression pour rénover. Par exemple, des mesures permettant une hausse limitée et conditionnée pourraient apparaître, intégrant un système d’exception dans des cas précis, par exemple dans des zones où le marché immobilier est extrêmement tendu. Cela reflète un juste équilibre entre Zéro Hausse Loyer Passoire et la nécessité économique des propriétaires.

Il faut noter aussi la différence de traitement avec le parc social, où les bailleurs disposent encore de la possibilité d’augmenter les loyers malgré des performances énergétiques médiocres, ce qui crée une disparité souvent critiquée par les associations de consommateurs et syndicats.

Cette dernière section invite à une réflexion plus large sur la manière de concilier justice sociale, protection du climat et intérêts économiques, un défi propre à la politique du logement en 2025.

Pour suivre les nouveautés et débats en cours, les articles récents de PAP ou d’SeLoger Édito offrent un tour d’horizon actualisé.

Quels logements sont concernés par le gel des loyers ?

Tous les logements dont le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est classé F ou G sont concernés par l’interdiction d’augmentation des loyers, que le logement soit vide ou meublé.

Est-il possible d’augmenter le loyer après des travaux ?

Oui, si les travaux permettent de faire passer le logement au minimum à la classe E du DPE, une hausse est possible sur présentation d’un nouveau diagnostic énergétique.

Quelles aides financières peuvent soutenir la rénovation énergétique ?

Les propriétaires peuvent bénéficier d’aides comme MaPrimeRénov’, les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE), ou encore des aides régionales pour financer leurs travaux.

Les bailleurs sociaux sont-ils soumis au même gel des loyers ?

Non, les bailleurs sociaux peuvent, même pour des logements classés passoire thermique, procéder à une révision annuelle de leurs loyers, contrairement aux bailleurs privés.

La mesure est-elle applicable dans tout le territoire français ?

Oui, cette interdiction s’applique sur tout le territoire pour les logements classés F ou G quel que soit le type de location.